La servidumbre es un derecho existente en la legislación cubana que permite a una persona utilizar una cosa de otra, en zonas urbanas o rurales, sin necesidad de contar con el consentimiento del dueño o propietario
Por: Arturo Manuel Arias Sánchez
La palabra servidumbre etimológicamente proviene del latín servitus, cuyo significado es cautivo, esclavo, siervo, de donde el sustantivo conlleva la idea de sumisión o restricción; ideas que vienen a representar gráficamente cuál es la esencia de este derecho en cosa ajena: ¡restricción que gravita sobre una cosa o bien ajeno!
En Derecho, disciplina social contentiva de la voluntad politica dominante, el término servidumbre designa un tipo de derecho sobre una cosa de ajena pertenencia que limita el dominio del propietario o dueño de esa cosa o predio, denominado sirviente, en favor de las necesidades de otro, denominado dominante, cuyo titular es otra persona.
Entonces, ¿qué es una servidumbre?
El derecho de servidumbre es un derecho limitado de goce sobre una cosa ajena, que consiste en la facultad que tiene su titular (que normalmente lo será también del predio) para servirse parcialmente de otro predio en algún aspecto.
Los elementos de la servidumbre son: el predio dominante (es el predio que reporta la utilidad, entonces la servidumbre se llama activa); el predio sirviente (es aquel que sufre el gravamen o carga) y la servidumbre es llamada pasiva; en tanto que el gravamen es el vínculo jurídico que impone un predio sobre otro para su beneficio.
Veamos tales conceptos.
¿Qué es el predio?
También de origen etimológico latino, el término predio que nos ocupa, deriva del vocablo praedium, conformado por el prefijo prae, traducido como “antes” y el sustantivo aedes[1], que es sinónimo de “casa o templo”.
Así pues, en sentido amplio, un predio es una propiedad inmueble de cierta extensión superficial; por tanto, los predios sonterrenos o solares yermos delimitados; pueden clasificarse en predios rústicos (como las fincas) y predios urbanos (como dichos solares y las edificaciones).
¿Qué es el gravamen?
El gravamen es un impuesto o una contribución que se genera sobre un bien inmueble de una persona para proteger una obligación frente a un tercero, generalmente, para asegurar el pago de una deuda tributaria.
Ilustraciones inteligibles
La finca de un pequeño agricultor, propietario de media caballería, se halla rodeada de tierras pertenecientes a una cooperativa agropecuaria; dichas tierras le impiden el acceso a la carretera, entonces, gracias a la servidumbre, el campesino es el titular del derecho de paso hacia la vía pública, razón para considerar su finca como predio dominante sobre las tierras de la cooperativa, en esta ocasión, predio sirviente, dado que está en el deber de acceder el paso al pequeño agricultor hacia la carretera.
La escalera que permite el acceso al piso superior de una vivienda biplanta, está enclavada en el portal del primer piso o planta baja, del propio inmueble; el vecino de la planta alta goza del derecho de servidumbre para subir y descender de su casa, devenida en predio dominante sobre la vivienda de los bajos, a su vez, predio sirviente.
Las torres que soportan cables eléctricos de alta tensión o las líneas paralelas del ferrocarril, o las conductoras de agua potable, atraviesan los campos cubanos, tanto de propiedad estatal como cooperativa o personal, soportan la carga de su presencia porque aquellas gozan de la condición de predios dominantes administrativos.
Creo que estos ejemplos son suficientes para entender las servidumbres.
Antecedentes romanos en servidumbres
Las servidumbres en el Derecho Romano, esencia de la génesis jurídica de derechos sobre bienes ajenos, fueron múltiples, de él arrancaron hasta llegar a nuestro ordenamiento jurídico, como se puede apreciar a seguidas:
Servidumbres rústicas (en fincas)
De paso: confiere derecho de cruzar por el predio sirviente.
De saca de agua: facultad de sacar agua del pozo o fuente.
De acueducto: derecho de conducir el agua a través del predio ajeno.
De verter aguas: hacer pasar al ajeno, aguas del fundo propio para desecarlo.
De pasto: derecho de llevar el ganado a los pastos del sirviente.
De abrevadero: llevar al ganado a abrevar al fundo ajeno.
Servidumbres urbanas
El derecho de apoyar la construcción propia en la pared o columna del vecino (el dueño del predio sirviente tenía que mantener la pared en buenas condiciones).
El permiso de vertimiento del agua de lluvia, en el predio ajeno, gota a gota o por algún conducto.
Restricción al vecino de fabricar más allá de cierta altura.
Impedimento de cualquier construcción en el predio sirviente que disminuya la luz que recibe el dominante.
Servidumbre de vistas en relación con la vista, similar a la anterior.
Todas ellas, de una manera u otra, coexisten en la trama contemporánea de la vida social cubana, como podrá apreciarse más adelante en la Ley Número 145 de 2022, denominada Del Ordenamiento Territorial y Urbano, y la Gestión del Suelo.
¿Qué dice el vigente Código Civil cubano (1987) sobre las servidumbres?
Sopese el lector las reminiscencias del antiguo Derecho Romano en estos preceptos vigentes, pero lánguidos al contrastarlos con los de la novedosa Ley 145.
Así se pronuncian los preceptos civilistas:
Artículo 171.1. El propietario de un inmueble rústico o urbano enclavado entre otros ajenos, sin salida a la vía pública, tiene derecho a exigir paso por los inmuebles vecinos.
2. (…):
3. Si el inmueble trasmitido no tiene acceso a la vía pública, el trasmitente está obligado a conceder el paso a través de otro inmueble de su propiedad.
4. El paso necesario debe constituirse por el lugar menos perjudicial para el inmueble por el que ha de permitirse.
Artículo 172.1. Los propietarios de inmuebles urbanos o rústicos no pueden oponerse al paso por ellos, si resulta indispensable para la realización de obras de utilidad pública o para efectuar construcciones o reparaciones necesarias en inmuebles vecinos o pisos adyacentes.
2. El paso debe realizarse de modo que ocasione la menor molestia posible al que ha de permitirlo.
3. Tampoco pueden oponerse los propietarios a la colocación de andamios o realización, en sus propiedades, de las obras autorizadas que sean indispensables para la higiene o conservación de los inmuebles vecinos o pisos adyacentes.
4. En todos los casos a que se refieren los apartados anteriores, los que realizaron las obras o, en su defecto, los beneficiados con ellas, están obligados a reparar los daños y perjuicios que ocasionaren al ejercitar estos derechos.
Artículo 176.1. Las construcciones, setos vivos, obras y otras instalaciones comunes a inmuebles vecinos se presumen medianeras y sus copropietarios están obligados a sufragar proporcionalmente los gastos que ocasione su mantenimiento.
2. El copropietario no puede, sin el consentimiento del otro, abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.
¿Qué novedades aporta la Ley 145/2022? Del Ordenamiento Territorial y Urbano, y la Gestión del Suelo en materia de servidumbres
En su Capítulo V, denominado De las Servidumbres, en el Título III, Gestión del Suelo, de dicha Ley, en sus artículos 72, 73 y 74, respectivamente, traza los lineamientos generales de las servidumbres, de este modo:
1. Las servidumbres permiten una ocupación y utilización sostenible y racional del suelo y cumplen una función pública y social.
2. La servidumbre es una limitación impuesta sobre un inmueble que limita el dominio en este y se constituye en favor de las necesidades de otro inmueble de distinto propietario, uno el dominante y otro el sirviente, de manera que este último queda sujeto a una limitación en el ejercicio de sus derechos.
3. (…):
Elementos que caracterizan la servidumbre:
1. Predio dominante: aquel que reporta la utilidad y la servidumbre se llama Servidumbre Activa.
2. Predio sirviente: aquel predio que sufre la limitación y la servidumbre se llama Servidumbre Pasiva.
3. Vínculo jurídico, que se impone sobre uno en beneficio de otro.
Las servidumbres se constituyen sobre el inmueble; si este cambia de dueño, la servidumbre continúa en este hasta que legalmente se extinga.
Más adelante, el texto legal clasifica a las servidumbres de acuerdo con la voluntad del ser humano o de la ley, disponiendo que las primeras se llamen voluntarias y las segundas legales.
El artículo 77 de la susodicha Ley declara que las servidumbres voluntarias se constituyen por acuerdo de los propietarios de los inmuebles involucrados, a título gratuito u oneroso y que dicho pacto se constituye en documento público ante notario, en el que se define su contenido y duración, y cuyo título constitutivo se inscribe en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles, advirtiendo que los conflictos que se deriven de las servidumbres voluntarias, se resuelven por el tribunal competente o por métodos alternos de solución de conflictos establecidos en la legislación vigente.
En cuanto a las servidumbres legales en materia de ordenamiento territorial y urbano, se pueden constituir a favor del propietario, previa demanda judicial, mediante sentencia firme del tribunal competente, para beneficio particular o colectivo, la cual normará su contenido y duración; dichas servidumbres se disponen legalmente si no contravienen las leyes ni perjudican derechos de terceros.
La norma también dispone quelas discrepancias o conflictos que se deriven de la declaración, contenido, uso y duración de las servidumbres legales son resueltas por el tribunal competente.
¿Cuáles servidumbres legales en materia de ordenamiento territorial y urbano se pueden constituir?
El artículo 83 de la Ley rinde la respuesta:
1. Servidumbre de medianería: mediante esta se otorga el derecho a los propietarios a servirse de la medianería de manera proporcional y comparten por igual derechos y deberes; está referida a la utilización de muros.
2. Servidumbre de paso: mediante esta se garantiza el acceso a inmuebles que por problemas de localización o ser productos de divisiones, solo pueden hacerlo por los espacios que se someten a este régimen.
3. Servidumbre de vistas y luces: gravámenes o limitaciones impuestas por unos inmuebles a otros por razones de evitar vistas rectas, de costados u oblicuas, separación entre ventanas colindantes, apertura de vanos en paredes medianeras y otros aspectos similares.
4. Servidumbre de infraestructuras: mediante esta se garantiza la conexión a las redes de abasto de agua y evacuación de residuales, drenajes, electricidad, comunicaciones y gas de inmuebles que, por problemas de localización, o ser producto de divisiones, solo pueden hacerlo por los espacios que se someten a este régimen.
¡Para nuestro asombro parece que estamos en presencia de preceptos entresacados del Derecho Romano en materia de servidumbres!
¡Tanto es la pátina del viejo derecho itálico sobre el nuestro recientísimo!
¿Cómo se extinguen las servidumbres?
De acuerdo con la Ley 145/2022, su artículo 84, postula las causas que provocan la extinción de las servidumbres:
1. Vencimiento del término por el que fue constituida.
2. Modificación estructural de los terrenos con incidencia en la servidumbre.
3. Acuerdo expreso de las partes, instrumentado por documento público notarial, en el supuesto de las servidumbres voluntarias.
4. Cese de la causa por la cual se otorgó.
5. Renuncia del titular del inmueble a favor del cual fue otorgada la servidumbre.
6. Permanecer sin uso por más de dos años consecutivos y para las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública, cinco años.
7. Destinarse sin autorización previa a un fin distinto al otorgado.
8. Haberse adquirido por el que disfrutaba una servidumbre otra de la misma naturaleza en distinto lugar.
9. Por razones de utilidad pública o interés social.
10. Por afectaciones al medio ambiente y a los recursos naturales.
11. Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios: dominante y sirviente.
Por su parte, el recientísimo Decreto 97, de 16 de octubre de 2023, Reglamento del Decreto-ley 77/23, nombrado De Costas, regula las servidumbres costeras en su Capítulo V; así dispone:
De las Servidumbres
Artículo 7.1. Constituyen servidumbres de paso aquellos terrenos colindantes con la zona costera y su zona de protección destinados al trasiego de personas que permiten el acceso libre y público a la berma, la arena o al mar, sin costo alguno y libre de obstáculos, y sin que pongan en peligro la vida, la salud o integridad de las personas.
2. Estas servidumbres deben incluirse en los planes de desarrollo de la zona costera y están sujetos a las limitaciones que se determinen en el referido plan.
3. Se exceptúan de esta sujeción los terrenos expresamente declarados de interés para la seguridad y la defensa nacional, conforme a su legislación específica.
Artículo 8.1. Las servidumbres de paso se incorporan en el Plan de Manejo Integrado Costero, en el que se disponen las medidas para su mantenimiento y minimizar los impactos ambientales que provoquen el tránsito hacia la zona costera.
2. Se garantiza un acceso público a la zona costera al menos cada 200 metros y en las playas al menos cada 100 metros, siempre que las condiciones geomorfológicas de la playa y el área de las instalaciones en ella ubicadas lo permitan.
3. En caso de que las edificaciones ubicadas en la zona costera fueren colindantes, sus titulares están obligados a permitir el acceso hacia la zona costera de acuerdo con lo establecido en el numeral anterior.
¡Ni más ni menos!
Por último, estas interrogantes: el inmueble donde resides, ¿tiene constituida alguna servidumbre? ¿dicho inmueble es el predio dominante o el sirviente? ¿es una servidumbre voluntaria o legal?
Un consejo: ¡evite las servidumbres, o gócelas!
[1] El nombre del mosquito aedes aegypti, transmisor del dengue, significa templo egipcio.
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