El derecho real de habitación debe ser formalizado en instrumento notarial constitutivo, tiene un carácter temporal, sin derecho traslativo de la propiedad del inmueble cedido al habitador y el término pactado para su uso no puede exceder el de la vida del habitador
Por: Arturo Manuel Arias Sánchez
Una vez más, se imbrican el viejo Código Civil cubano de 1987 y el novedoso Código de las Familias (2022), como prueba de sus afanes reguladores en beneficio del ciudadano vulnerable, sujeto a situaciones desagradables en su entorno social, en su doble rostro de personal y familiar.
De tal suerte, como si fuesen dos placas tectónicas continentales en colisión, el Código de las Familias embistió el Código Civil, provocándole fisuras y pliegues en su arquitectura orgánica.
Así, el primero dispuso la inclusión de un nuevo Capítulo en el segundo, ajustado al propósito antes enunciado: el V, ahora nombrado Habitación, con un solo artículo, el 230 bis; en tanto que el hasta entonces Capítulo V, denominado Disposición Común pasó a Capítulo VI, ambos del Título III Otros derechos sobre bienes, del Libro II Propiedad y otros derechos sobre bienes del susodicho Código Civil.
El artículo quedó redactado de la manera siguiente:
Capítulo V Habitación
Artículo 230 bis[1].1. El derecho de habitación es aquel por el que una persona natural puede residir de forma gratuita en un inmueble ajeno o en parte de este.
2. El régimen jurídico del derecho de habitación es el que se determine en su título constitutivo.
3. Se constituye siempre de forma temporal y nunca puede exceder la vida del habitador.
4. El habitador no puede ceder, transmitir, arrendar o gravar el derecho de habitación por actos entre vivos o por causa de muerte, ni cabe ejecución de este derecho por sus acreedores.
5. El habitador tiene la obligación de conservar el inmueble y no transformar su naturaleza ni forma habitual, y el propietario, la obligación de mantener al habitador en el ejercicio pacífico de su derecho.
¡Tan fácil lectura de todo un Capítulo en un solo Artículo, nos permite colegir sus características esenciales!
El derecho real de habitación es una singular relación jurídica matizada por los extremos que siguen:
a) Los sujetos intervinientes son dos personas naturales: una, el dueño o arrendatario del inmueble y otra, quien disfruta gratuitamente del derecho de ocuparlo, identificado como habitador.
b) El derecho real de habitación debe ser formalizado en instrumento notarial constitutivo, tiene un carácter temporal, sin derecho traslativo de la propiedad del inmueble cedido al habitador y el término pactado para su uso no puede exceder el de la vida del habitador.
c) El habitador debe abstenerse de realizar liberalidades con el inmueble que entrañen su enajenación u otro tipo de disposición cual si fuese su titular dominico.
d) El propietario del inmueble, por su parte, debe respetar el derecho pacifico de ocupación y disfrute del espacio concedido al habitador.
Correspondió, entonces, al Código de las Familias tender el tejido preceptivo del contrato de habitación, cuyos pespuntes protegen al habitador, beneficiado con la concesión del inmueble, cuando se constituye tal relación jurídica en el interior del seno conyugal.
Veamos cómo se desenreda esta madeja jurídica cuando en su meollo se entrecruzan el derecho real de habitación constituido sobre vivienda de propiedad personal o arrendada, por uno de los cónyuges o excónyuges. .
Código de las Familias
Veamos primero las regulaciones al respecto cuando uno de los cónyuges es titular o propietario exclusivo de la vivienda sometida potencialmente al contrato de habitación.
Artículo 285. Atribución del derecho real de habitación respecto a la vivienda en que residió el matrimonio. 1. El derecho real de habitación respecto a la vivienda en que residieron los cónyuges, siempre que se trate de una vivienda propiedad exclusiva de alguno de ellos, se le puede atribuir a uno en los siguientes supuestos:
a) Si tiene a su cargo la guarda y el cuidado unilaterales de las hijas y los hijos menores de edad, o ha sido nombrado como apoyo intenso de las hijas y los hijos mayores de edad en situación de discapacidad, y no tiene vivienda en propiedad o en cualquier otro concepto que le permita residir en ella; o
b) si acredita la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de procurársela en forma inmediata, dada la situación de vulnerabilidad en que se encuentra.
2. El cónyuge legitimado para ello puede solicitar que se fije el plazo de atribución de tal derecho, de acuerdo con las circunstancias del caso, a contar desde el momento en que se dicta la sentencia.
3. Este derecho es oponible frente a terceras personas a partir de su inscripción registral.
Artículo 286. Prohibición de enajenación. 1. El cónyuge interesado puede solicitar al tribunal que la vivienda no sea enajenada por ningún concepto durante el plazo previsto sin el acuerdo expreso de ambos.
2. La decisión produce efectos frente a terceras personas a partir de su inscripción registral, dispuesta de oficio por el tribunal.
Artículo 287. Cese del derecho real de habitación. 1. El derecho real de habitación cesa:
a) Por cumplimiento del plazo fijado por el tribunal;
b) por cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta para su fijación; o
c) por la presencia de actos de violencia del beneficiario contra el titular de la vivienda, lo que no perjudica a los otros familiares en situación de vulnerabilidad por cuya razón fue reconocido el derecho real de habitación.
2. La extinción del derecho real de habitación y de la prohibición de disponer de la vivienda conlleva la cancelación de la inscripción registral, a instancia de la parte interesada.
Ahora, el precepto inmediato inferior regula la situación de la vivienda ocupada por los cónyuges mediante el contrato de arrendamiento formalizado con uno de ellos y el propietario personal del inmueble, razón que excluye la titularidad dominica de uno de ellos sobre este.
Artículo 288. Subrogación legal sobre el inmueble arrendado. 1. Si se trata de un inmueble arrendado, el cónyuge a que hace referencia el Artículo 285 de este Código, que no sea el arrendatario, tiene derecho por subrogación legal a continuar en el arrendamiento hasta el vencimiento del contrato.
2. En tales circunstancias queda obligado al pago y a las garantías que primitivamente se constituyeron en el contrato, salvo que judicialmente se disponga lo contrario.
3. Las normas contenidas en este artículo no se aplican cuando se trate del arrendamiento de un inmueble por parte del Estado.
Tanto uno y otro artículos citados, mencionan expresamente la intervención judicial en el asunto, de resultar pertinente. Veamos qué dispone al respecto la ley adjetiva civil, vale decir, el Código de Procesos, competente en la materia.
Código de Procesos
Artículo 16. Los tribunales cubanos tienen jurisdicción exclusiva cuando el objeto del proceso se refiera a:
a) Los derechos reales sobre bienes inmuebles situados en la República de Cuba;
(…).
Artículo 19. Corresponde a los tribunales, en materia civil, conocer de:
a) Los conflictos de esa naturaleza que se susciten entre las personas, sean estas naturales o jurídicas;
(…).
Artículo 24. El Tribunal Municipal Popular conoce:
1. En materia civil, de:
a) Las demandas sobre la interpretación, la modificación, la ineficacia, la terminación o el incumplimiento de contratos civiles;
(…).
Artículo 520.1. De las materias civil y familiar, se tramitan por el proceso ordinario:
a) Las demandas sobre la interpretación, la modificación, la ineficacia, la terminación o el incumplimiento de los contratos civiles;
(…).
De tal suerte, el órgano jurisdiccional competente puede emitir pronunciamiento trascendente sobre el contrato de derecho real de habitación y, de dicha manera, disponer la corrección de sus adulteraciones y excesos por el habitador o el titular del inmueble.
A modo de apostilla advierto que los artículos 64 y 111, de la Ley General de la Vivienda vigente (1988), respectivamente, sobre el cese de convivencia de personas no deseadas y de extracción de ocupantes ilegales de viviendas, son esencialmente procedimientos administrativos promovidos por sus titulares, cuya naturaleza sustantiva y adjetiva se aparta del referido contrato de derecho real de habitación, regulado, como fue expuesto más arriba, por el Código Civil y el Código de las Familias.
[1] La voz “bis” es calificativo usado para indicar repetición. En otras palabras, la norma sustantiva civil tiene dos artículos con el mismo número, vale decir, el 230.