El habitador tiene la obligación de conservar el inmueble y no transformar su naturaleza ni forma habitual, y el propietario, la obligación de mantener al habitador en el ejercicio pacífico de su derecho
Por: Arturo Manuel Arias Sánchez
¡Sí, habitador[1], no habitante, toda vez que el Código Civil cubano reconoce a este sujeto como una de las partes o sujetos en el contrato cívico-familiar de habitación, regulado por dicha norma jurídica!
Entremos en detalles.
El Código de las Familias dispuso la inclusión de un nuevo Capítulo en el Código Civil, ajustado al propósito tuitivo de brindar protección a personas vulnerables: el V, ahora nombrado Habitación, con un solo artículo, el 230 bis; en tanto que el hasta entonces Capítulo V, denominado entonces Disposición Común pasó a Capítulo VI, ambos del Título III Otros derechos sobre bienes, del Libro II Propiedad y otros derechos sobre bienes del susodicho Código Civil.
El trascendental precepto quedó redactado de la manera siguiente:
Capítulo V Habitación
Artículo 230 bis[2].1. El derecho de habitación es aquel por el que una persona natural puede residir de forma gratuita en un inmueble ajeno o en parte de este.
2. El régimen jurídico del derecho de habitación es el que se determine en su título constitutivo.
3. Se constituye siempre de forma temporal y nunca puede exceder la vida del habitador.
4. El habitador no puede ceder, transmitir, arrendar o gravar el derecho de habitación por actos entre vivos o por causa de muerte, ni cabe ejecución de este derecho por sus acreedores.
5. El habitador tiene la obligación de conservar el inmueble y no transformar su naturaleza ni forma habitual, y el propietario, la obligación de mantener al habitador en el ejercicio pacífico de su derecho.
¡Tan fácil lectura de todo un Capítulo en un solo artículo, nos permite colegir sus características esenciales!
El derecho real de habitación es una singular relación jurídica matizada por los extremos que siguen:
a) Los sujetos intervinientes son dos personas naturales: una, el dueño o propietario del inmueble y otra, quien disfruta gratuitamente del derecho de ocuparlo, identificado como habitador.
b) El derecho real de habitación debe ser formalizado en instrumento notarial constitutivo, tiene un carácter temporal, sin derecho traslativo de la propiedad del inmueble cedido al habitador y el término pactado para su uso no puede exceder el de la vida del habitador.
c) El habitador debe abstenerse de realizar liberalidades con el inmueble que entrañen su enajenación u otro tipo de disposición cual si fuese su titular dominico.
d) El propietario del inmueble, por su parte, debe respetar el derecho pacifico de ocupación y disfrute del espacio concedido al habitador.
Correspondió, entonces, al Código de las Familias tender el tejido preceptivo del contrato de habitación, cuyos pespuntes protegen al habitador, beneficiado con la concesión del inmueble, cuando se constituye tal relación jurídica en el interior del seno familiar, o fuera de él.
Tras lo expuesto, ¿dónde se consuma el indigno desahucio del habitador?
Veamos el siguiente relato ilustrador, con aires pedagógicos, encaminado a bisoños juristas en formación y al público en general.
Erase una vez el dueño de modesta vivienda desocupada, adjudicada a su favor luego de la muerte de sus padres, hombre casado en únicas nupcias y sin hijos, quien imbuido de loables sentimientos altruistas, bajo las cláusulas del contrato de habitación formalizado ante notario público, más arriba transcrita su regulación jurídica básica, cedió dicho inmueble a favor de un lejano pariente, anciano pensionado, cuasi octogenario, cuya vida decursaba en sus días finales, hecho natural que, de acaecer, extinguiría tan singular relación contractual; ¡pero hete aquí que las fatales parcas[3], en particular Láquesis, decidieron arrebatar la vida del dueño de la casa y no la del abandonado viejo, y hundir aquel otro en las profundidades insondables del averno!
Y así fue.
Transcurridas las exequias fúnebres del propietario y practicados los correspondientes trámites sucesorios ab intestato, devino como único heredero suyo la viuda supérstite, quien entró de inmediato en posesión del caudal patrimonial relicto del difunto marido, además de beneficiarse con la concesión de su pensión por causa de muerte.
Casi de inmediato, la impiadosa viuda sucesora, conminó al atribulado anciano a abandonar la casa que ocupaba bajo el tenor del susodicho contrato de habitación, en razón de ser ella, ahora, la titular del inmueble y pretender dar por concluida tal relación contractual, so pena de formular demanda ante el órgano jurisdiccional competente, cuya íntima pretensión esencial era el arrendamiento del inmueble ocupado por el habitador, tras el desalojo del anciano ocupante.
Apesadumbrado con el emplazamiento judicial notificado, luego de presentada la demanda, muestra de la radical determinación de la titular, un vecino condolido con el anciano por la injusta acción proferida por aquella, le aconseja al presunto desahuciado que se encamine al bufete colectivo de la localidad en pos de dirección letrada en el polémico asunto y a la Dirección Provincial de Justicia a solicitar, de consuno, la protección en su Departamento de Defensoría, institución salvaguarda de cubanas y cubanos desvalidos y vulnerables; y presuroso a ambas entidades se encaminó.
En el bufete visitado, logró la dirección letrada de un profesional quien se encargó de contestar la demanda interpuesta en su contra en mero escrito polémico; luego dirigió sus pasos a un vetusto inmueble donde se domiciliaba socialmente la Defensoría Provincial del Ministerio de Justicia. .
Ya en presencia de la defensora asignada a su caso, dama de corta estatura pero de sabiduría y alma inmensas, el defenestrado anciano, narró lo que le sucedía y su visita al abogado director; la funcionaria frunció el ceño, consultó variadas normas vigentes, viejos boletines de sentencias del Tribunal Supremo Popular y, posando cariñosamente su mano sobre el hombro del anciano, confiada, le dijo:
¡Váyase tranquilo que esta deshonrosa infamia no logrará concretarse!
Entre otros textos consultados por la defensora en acción, en la oportunidad y en su ulterior intervención justiciera, leyó sosegadamente, con justa ponderación, los siguientes fragmentos, a cuyo tenor encontraría los fundamentos de derecho para encaminar la reivindicación del angustiado desvalido en su hogar.
Entre muchos, consideró de suma relevancia en el caso, a favor del anciano y en contra de la demandante, los siguientes:
Código de las Familias
Artículo 229. Bienes propios. 1. Son bienes propios de cada uno de los cónyuges:
a) (…);
b) los adquiridos durante el matrimonio por herencia, legado u otro título lucrativo, (…);
(…).
Artículo 287. Cese del derecho real de habitación. 1. El derecho real de habitación cesa:
a) Por cumplimiento del plazo fijado por el tribunal;
b) por cambio de las circunstancias que se tuvieron en cuenta para su fijación; o
c) por la presencia de actos de violencia del beneficiario contra el titular de la vivienda, lo que no perjudica a los otros familiares en situación de vulnerabilidad por cuya razón fue reconocido el derecho real de habitación.
2. (…).
Código Civil
Artículo 305.1. La muerte de la persona natural extingue las obligaciones para cuyo cumplimiento es indispensable su participación personal. (…).
Artículo 466.1. El derecho de sucesión comprende el conjunto de normas que regulan la transmisión del patrimonio y de otras situaciones jurídicas existenciales del causante después de su muerte.
2. Tienen capacidad para suceder al causante:
a) Las personas naturales existentes al momento de su muerte (…).
Articulo 468. 1. El heredero es sucesor, a titulo universal, en el todo o en parte alícuota de los bienes, derechos y obligaciones del causante.
Artículo 510. Son herederos llamados por ley los hijos y demás descendientes, las madres y los padres, el cónyuge, el miembro sobreviviente de la pareja de hecho afectiva, los demás ascendientes, los hermanos y sobrinos, y los tíos.
Artículo 518.1. De no existir descendientes ni madres ni padres del causante, corresponde al cónyuge o al miembro sobreviviente de la pareja de hecho afectiva la totalidad de la herencia, (…).
Tribunal Supremo: Sala de lo Civil, Sentencia Número 851 de 30 de diciembre de 2005:
Único Considerando:
(…) no puede soslayarse que el heredero lo es no solo en cuanto a los bienes de su causante sino además en cuanto a sus derechos y obligaciones (…).
Ley de los Tribunales de Justicia
Artículo 48.1. El Tribunal Municipal Popular ejerce su jurisdicción en el territorio correspondiente al municipio en el que radique y tiene su sede en este.
Código de Procesos
Artículo 19. Corresponde a los tribunales, en materia civil, conocer de:
a) Los conflictos de esa naturaleza que se susciten entre las personas, sean estas naturales o jurídicas;
(…).
Artículo 24. El Tribunal Municipal Popular conoce:
1. En materia civil, de:
a) Las demandas sobre la interpretación, la modificación, la ineficacia, la terminación o el incumplimiento de contratos civiles;
(…).
Artículo 82.1. Las partes pueden comparecer en los procesos por sí o representadas por abogados; cuando lo hagan por sí mismas, tienen que ser dirigidas por abogado. (…).
Artículo 83.1. Las personas menores de edad, personas con discapacidad, adultas mayores, víctimas de violencia, declaradas judicialmente ausentes o cualquier otra persona en situación de vulnerabilidad, que requieran de tutores, representantes o apoyos, son representadas por un defensor designado por el tribunal, hasta que se les provea de aquellos.
2. (…).
Artículo 520.1. De las materias civil y familiar, se tramitan por el proceso ordinario:
a) Las demandas sobre la interpretación, la modificación, la ineficacia, la terminación o el incumplimiento de los contratos civiles;
(…).
Manual de funcionamiento de la Defensoría (Resolución MINJUS 496/2023)
Artículo 2.1. La Defensoría tiene funciones de asesoramiento, acompañamiento y defensa técnica en aquellos asuntos en materia civil, familiar, mercantil, trabajo y seguridad social en los que exista un interés directo o indirecto de las personas a que se refiere el Artículo 4.1. así como la prevención, protección, garantía y restablecimiento de sus derechos.
Artículo 15.1. La solicitud de designación de defensor se realiza por los departamentos de Defensoría, quienes instruyen al defensor designado o elegido de las funciones que le corresponde asumir y poner a su disposición todas las actuaciones o las pruebas de que intenta valerse la persona cuyos derechos defiende.
(…).
Artículo 53.1. El defensor realiza las actividades profesionales que le impone la atención del asunto que le haya sido designado, ateniéndose a las exigencias técnicas adecuadas a la tutela jurídica que este requiera.
2. El defensor cumple las funciones siguientes:
(…).
m) participar en las diligencias correspondientes, actos judiciales o procedimientos en el lugar que se convoque su práctica a la hora señalada;
(…).
Artículo 55. Son obligaciones del defensor:
(…);
j) tramitar el asunto acorde a los requerimientos de calidad exigidos según la naturaleza del proceso que corresponda cuando se asuma la representación procesal por designación del tribunal.
Entonces, formulada la demanda por la viuda adjudicataria del referido inmueble, representada por su abogado, ante el Tribunal Municipal Popular de su domicilio, abierto el proceso ordinario y satisfechos sus primeros actos, fue convocada la audiencia pertinente dentro del término previsto; a ella asistieron, amèn de la demandante y su letrado, el anciano demandado, e inhiesta en su escaño, la conocida defensora, presta a la convocatoria judicial formulada y firme en su convicción de reivindicación de la habitación de la que se pretendía despojar al demandado.
Así las cosas, el letrado fundamentó sus alegaciones en la muerte del otrora titular del inmueble y, consecuentemente, parte en el contrato de habitación formalizado en su oportunidad, como causa de extinción del referido pacto notarial, razón por la que el habitador debía abandonar el inmueble, toda vez que la nueva propietaria pretendía darle cierta utilidad social al mismo para su beneficio personal pecuniario.
Concedida la palabra a la defensora, la pequeña dama, investida con su respetuosa toga, habló alto y claro, como estrepitosa peña que se precipita y aplasta todo lo que se interpone a su impetuoso paso; entre otras estimaciones demoledoras de la vil pretensión, resaltó las que siguen, fundamentadas en derecho:
El heredero, además de adquirir bienes patrimoniales del causante, le sustituye en sus obligaciones, según había sentenciado en cierta oportunidad la alta magistratura del país, invocación necesaria, sin que constituyera fuente de derecho para el asunto juzgado, sino que tal aserto jurisdiccional se fundamentaba en el artículo 468 de la norma civilista por excelencia cubana, razón por la que la demandante debía asumir la continuidad del contrato de habitación, cuya concreta formalización en su oportunidad notarial, fue manifiesta voluntad del difunto marido para con su pariente, ánimo a respetar en memora de aquel.
Añadió la defensora litigante que el artículo 230 bis del Código Civil basa la temporalidad de permanencia del susodicho contrato en la duración de la vida del habitador para su extinción y nada dispone en el propio sentido, ni siquiera en las estipulaciones notariales del contrato, si acaece la muerte del propietario, cuya suerte legal corre al amparo de la legislación civil y familiar vigentes, que ahora dilucida en esta audiencia el tribunal de instancia.
En cuanto a la invocación del abogado de la viuda sucesora del artículo 287 del Código de las Familias, sobre el cese del derecho real de habitación, sostuvo que es inaplicable en este asunto, toda vez que el precepto regula dicha terminación en el seno de la vida matrimonial, cual no es el caso subsumido a este órgano jurisdiccional, toda vez que el matrimonio residía en otra vivienda y el inmueble en pugna, se encontraba libre de moradores, hasta la formalización del contrato de habitación. .
Enfática, la defensora actuante, a modo de conclusiones, solicitó al tribunal juzgador la continuidad del contrato de habitación entre la nueva propietaria y el anciano, en razón de ser de justicia, adecuarse al derecho civil y familiar cubanos y convenir a los intereses del habitador, persona vulnerable.
Al escuchar estas palabras, el anciano rompió en sordos sollozos, muestra de su tierno agradecimiento a la institución de la Defensoría y a su brillante funcionaria actuante.
Por su parte, perplejos permanecieron la viuda y su letrado litigante; admirados, los jueces impávidos, sentados en su estrado.
Con los elementos expuestos, colige, amable lector, el fallo pronunciado en su sentencia por el tribunal actuante.
¡Delibera y decide con tu voto los destinos del habitador y de la propietaria!
[1] El sufijo “or” denota el agente de la acción; en este caso, el que habita el inmueble.
[2] La voz “bis” es calificativo usado para indicar repetición. En otras palabras, la norma sustantiva civil tiene dos artículos con el mismo número, vale decir, el 230.
[3] Figuras mitológicas de la muerte: Làquesis, Cloto y Átropos.